南宁五象新区商业规划

南宁五象新区商业规划（精选5篇）

南宁五象新区商业规划 第1篇

南宁市五象新区“曼哈顿金融商业街项目”建议书

一、项目背景

1、南宁五象新区基域概况

广西南宁规划中的五象新区，规划研究范围175平方公里，核心区范围18平方公里，是一个功能复合的城市中心区,更是一个融入自然的生态城市典范。它将建设成为泛北部湾经济合作区的重要总部基地，广西先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。

五象新区将充分利用交通优势，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。水路上邕江穿城而过，沟通各地；海运上紧邻钦州湾，出海便捷；陆路通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体，五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通；铁路上湘桂铁路就在五象新区里，玉洞火车站也将落户新区。航空上五象新区核心区距吴圩国际机场仅30公里。

为了更好的融入泛北部湾经济区，五象新区建成后，将成为新南宁市的中心，实现南宁“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划。2011年以后,将再造一个新南宁。

五象，是南宁的一个传说，南宁的一组吉祥物，南宁的一处风景，也是南宁的一片“新区”。——五象新区，以新区里的五象岭命名。据《南宁府志》记：城南岸那五座相连不断的土坡，“山势雄峻，拱向城廊，为邕之服障，五峰相倚，如五象饮江。”称为五象岭，“象岭烟岚” 成为邕州八景之一。

当城市发展以后，五象传说已经不能承载城市的全部和未来;但城南175平方公里的广阔空间，却已经可以满足南宁这座城市很长一段时间的扩大和发展，也承载了我们很长一段时间的梦想。规划是远大的，发展是不止的，新区要一年年的建起来，梦想也会一天天地实现。五象新区的缜密规划，让我们可以对城市有了一个稳定的预期，为我们构想了一个经济 1 繁荣、功能完善、交通便捷、科技进步、环境优美、社会和谐、具有秀丽岭南风情、鲜明时代风貌的现代化宜居城市。

五象新区是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江以南、环五象岭的一个辽阔区域，总面积175平方公里，其中面积23平方公里的五象新区核心区是新区最重要的组成部分。

来自联合国工业发展组织华南投资促进中心的专家邬剑波对五象新区的发展提出三点建议：一是中国与东盟各国经济发展差异性较大，产业格局相似，各国之间贸易竞争大于互补，建议南宁未来加强面向欧美日韩等国招商引资，加大对高附加值产业的资金投入。二是提升南宁软实力，创造品牌价值。通过多举办国际性大型活动、展会，提升南宁的知名度，使南宁成为各大国际机构和跨国公司的总部基地。三是重视做好重大招商引资项目的规划，扩大南宁影响力，发挥集聚效应。

2、北部湾大格局×离岸金融中心城市价值

以南宁面临的城市机遇与发展规划，它将成为西南，甚至中国最要最重要的城市之一。

南宁市副市长文海兴，08年11月13日，在第四届北京国际金融博览会上的发言——“在区域定位方面，南宁将建成北部湾的金融“洼地”，中国—东盟金融交流的桥梁和合作平台。在功能定位方面，将南宁建成区域性金融产业中心、金融市场中心、金融创新中心和期货交易中心、产权交易中心、离岸金融中心。”“离岸金融中心”城市的发展潜力，已被香港所证明。香港10年间的经济指数涨幅在全亚洲均属前列，是厦门、大连等等国内的海滨城市不可企及的。被定义为泛北部湾经济圈的新离岸金融中心城市，南宁完全能发展成为中国西南的另一个“香港”，城市价值不可估量。

北部湾经济区包括广西南宁、北海、钦州、防城港是四个城市，面积4.25万平方公里。它位于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，地处中国与东盟、泛北部湾、大湄公河次区域、中越两廊一圈、泛珠三角、西南六省区协作等多区域合作的交汇点，是中国与东盟合作的前沿地带和桥头堡。是我国西部唯一既沿海又沿边的区域，是西南地区出海大通道，是我国走进东盟、走向世界的前沿和重要门户。其拥有丰富的港口、海洋、矿产、旅游、水能和农林等资源，区位优势明显，战略地位突出，开发潜力巨大，2010年东盟自由贸易区建成。近几年，已经在广西实施了中国东盟博览会和商务与投资峰会、大湄公河次区域经济合作等一系列合作机制，深化了中国与东盟合作，贸易投资等迅速增长，形成了开放合作新格局。为了加快中国与东盟的合作，广西提出了推动泛北部湾经济合作，构建南宁至新加波经济走廊和深化大湄公河次区域合作，进而形成中国—东盟，一轴两翼，区域经济合作新格局的战略构想，在10+1框架下完成区域合作，拓展了开放合作的新空间。北部湾经济区可以充分发挥与东盟国家海上、路上和空中的通道作用，充分利用两个市场、两种资源，加强港口物流，交通基础设施合作，加快产业对接与分工，促进相互贸易与投资、大力发展临海工业，联合开发海上资源，加快临海城市发展，形成一批互补互利、相互促进、各具特色的港口群、产业群和城市群，在多区域合作和对外开放中发挥更大作用。

北部湾经济区是西部地区唯一沿海的地区，是西南地区最便捷的出海大通道，加快北部湾经济区港口和临海产业的发展，完善西南出海国际大通道，可以增强服务大西南的能力，有效带动和支撑西部地区进一步扩大开放，促进东中西合理分工，优势互补，良性互动。

北部湾经济区作为我国西南地区最便捷的出海通道，北部湾经济区将成为继珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈之后的第四个重要沿海经济区或第四个增长极。随着经济全球化的进一步发展，她对各国经济的影响越来越大，人们对她的认识也在不段深化，作为一个新兴工业经济体，改革开放以来，中国在世界上发挥着越来越重要的作用。

从经济发展战略角度考虑，由于北部湾新区特殊的区位，北部湾新区的开发有可能在未来被打造成中国经济增长的第四极。南宁迈向国际大都市，随着东盟自由贸易区的建成，南宁迎来了前所未有的发展际遇。

二、“曼哈顿金融商业街项目”投资定位及规模

项目拟选址于南宁市五象新区蟠龙核心区。东盟自由贸易区，一个大型的金融商业街的出现。

1、南宁市五象新区曼哈顿金融商业街项目的规划

项目占地约1000亩，计划投入建设资金人民币200亿元(项目启动资金为50亿元)。将借鉴国内外商业城的成功开发经验，通过对生态原貌充分保护、利用，科学的重新构建及发展，结合绿化、植物、水系、能源的生态规划及实施。规划集美国曼哈顿商业大道，及香港铜锣湾，法国香榭丽等建筑元素，建造集商业、金融、文化一条街及多栋超高层的国际商业大厦。其造城的气势远远超过一个普通的商业街，规划大型的公建配套设施：大型的金融商业中心、超五星级宾馆、国际会议大酒店、曼哈顿不夜城风情商业一条街、居住区、生活广场、超市便利店、体育健身设施、立体停车场，并将环保健康的策略应用到建筑、生态、交通等各方面，从而创造一个生态、繁华、环保的能够代表大南宁形象的璀璨商业大道。

2、南宁市曼哈顿金融商业街项目的选址

五象新区在南宁市具有明显优势，是南宁市发展的新据点，新的形象区，但要做规划，避免无序建设，重点是做金融商业中心的规划，使该商业区在南宁市的商业起到领航作用。对促进南宁市的经济发展，以致带动整个东盟自由贸易区的发展起到重要的作用。

我公司作为该“曼哈顿金融商业街项目”投资主体开发是否能起动，是否能取得成功，关键是政府能否给予投资者以信心。因此，在项目的选址上要求政府充分考虑到投资主体对用地取得的信心。我公司经分析南宁市的交通及各种情况，决定选择位于南宁市五象新区蟠龙核心区的1000亩地进行曼哈顿金融商业街项目的建设，该区域具有广阔的发展空间，交通也方便，符合区政府和市政府的远景规划，因此我公司对在此地段投资该项目有信心。

3、设计构思

（1）文化底蕴+现代文明——舒适、亲和的人居模式（2）曼哈顿城市金融商业中心——打造南宁不夜城（3）商业旺铺+高品质住宅区——综合商业市场

（4）邕城文脉+国际商业模式——立体化，内部化空间交融的环境景观 本项目建设轻巧，雅致，强调与环境和谐共生，其特点很适合底层开放式建筑群，因此在商业街及建筑裙房，会所等部分着力一种东南亚风情。商业街空间曲折，富于变化，适于渲染商业的繁华。街边建筑界面不同的敞廊，尺度亲切，光影效果丰富。小区环境与步行系统浑然一体，进一步提升商业价值空间，以及与会所办公功能一致，和塔楼现代风格协调。

4、营造现代商业中心

本项目位于南宁市五象新区蟠龙核心区，因此具有优越的商业价值。我们将通过引进国际知名品牌作为主力店，在全球招商组团引进商家，打造一个名副其实的“曼哈顿金融商业街”。

本项目在经济效益和社会效益显而易见，可实现投资商和政府之间的双赢目标。

本项目的一个重要特点是，地块位于城市商业的繁华地段，周边商业地位将得到极大的提升，所以商业设施的规划显得非常重要。

建筑立面采用现代风格，适当运用颜色的对比，线条丰富，层次分明，错落有致，营造出新颖的商业中心形象，使其成为城市的一道靓丽景观。

三、建造“曼哈顿金融商业街项目”的市场策略

1、看好前景 充满信心

项目的前瞻性和远见性。广西国兴公司在考察中发现在“建设大南宁”思路的推动下，南宁的城市建设得到了长足的发展，迎来了千载难逢的发展机遇，还没形成在五象新区范围内建立“金融商业大本营”的概念。而“曼哈顿金融商业街项目”正尝试着推进，项目从规划开始就以高标准、高起点着手打造，其规模及配套设施等都在行业内首屈一指。这样一个具有如此前瞻性的项目，国兴公司对“曼哈顿金融商业街项目”的发展前景充满信心。

2、市场走向

建立形成 “金融商业大本营”的概念，南宁需要形成自己的商业中心是一 种必然趋势，这趋势是由城市的现代化进程发展决定的。

广西国兴投资有限公司开始注意到了这点，并寻求最佳的中心作为发展和扩张的基点。一个商业中心是否具有潜力，一般我们要从它的综合硬件、经营理念、规模性及它的市场竞争力等方面进行分析。“曼哈顿金融商业街项目”的投建，标志着五象新区进入一个新的发展阶段，这对该区域的发展具有相当重要的意义。“曼哈顿金融商业街项目”的中央大街，道路两旁是玻璃幕墙闪闪发亮的高楼大厦。西装革履的男士和身穿时装的女士，拿着公文包，进出大厦，呈现出一幅高雅、时尚的美国现代生活图景。它将是商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心。很少有街道能像“曼哈顿金融商业街项目”那样可以包揽那么多家货品齐全、受人喜爱的商店。这些商店很多都拥有多家分店并享誉世界。可以想到的名店和商品几乎都可以在这条大街上找到。货品丰富、品牌齐全、高档优质成为“曼哈顿金融商业街项目”的特点，100 年以来坚持高标准，使“曼哈顿金融商业街项目”的商家始终站在成功的顶峰。

综合以上，未来的“曼哈顿金融商业街项目”凭借其规模性、国际性、和成长性等各种因素，加上各部门的扶持和正确导航，将成为南宁市新的商业地标。

3、经营思路

一个中心，三个基本原则

国兴公司的目标是在三年时间逐步打造“曼哈顿金融商业街项目”。如何实现呢？目前国兴已经确定了“一个中心，三个基本原则”的市场打造思路。一个中心是以市场持续繁荣为中心，三个基本原则为建设金融商业中心大本营原则，坚定实施统一管理原则，持续系统的营销推广原则。根据市场实际情况，已经制定出近期、中期、远期目标，并分三步来实现。第一步，以自有资本联合国内、国际资本，圈定项目；第二步，引进国际商业50强，建立经营及总部机构，这一目标是实现“商业大本营”的中转站。第三步，以服务东盟自由贸易区为主，打造精品，特色商业街。很快，就可以看到我们踏出第一步的成效。

在城市商业中心，城市价值的财富“矩阵”已形成，它的每一次演进，都将爆发新一轮的“投资风暴”。“曼哈顿金融商业街项目”为商务活动提出优越的商务平台，诠释着南宁市向国际化迈进的商务氛围，活跃和繁荣了本区域的商业，同时也促进了城市的发展。

4、国际级商业城计划

北京、上海、广州及沿海发达城市的经验都在说明，城市始终有一个商业核心价值，任何时候，这个核心价值都不是一天两天可以取代的。城市核心价值包括已有的城市配套、长期积淀下来的城市文化，这些内容不是通过短时间的建设可以改变的，也不是通过新型配套设施所能达到的，这也是为什么有些人有浓厚的市中心情结，虽然说不上来很具体的东西，但方方面面都能感到市中心的价值，这就是作为一个城市商业核心见证。

用“寸土寸金”和“流光溢彩”这样的形容词已不足以说明城市中心的价值和意义，对于一个正向国际化城市迈进的城市来说，商业中心其实是这座城市的标志，它的“地脉”、“经脉”及“人脉”都标志着一座城市的发达程度和文明水准，因此，五象新区“曼哈顿金融商业街项目”引发的市场爆破力，无疑是具强度和震撼的。

它服务于人们的生活，满足人们的需求，并为我们创造出丰富多彩的城市人文色彩，彰显城市独特的魅力。

这样的城市资源，具有强大的资源整合性和巨大的增值能力，这一切都能使价值实现最大化的要求。打一个浅显的道理，当资本遭遇超级形态时，一切都将因此强大。与最大的资本链接在一起，就能享有它所有的价值和优势。处于这一资本积累的“颠峰”地块，它所产生的强大财富磁场将对周边及南宁未来发生巨大的能量。面对着巨额资本的聚合力和冲击波，“曼哈顿金融商业街项目”所处的新兴城市商业区域，堪称翘楚。

广西国兴投资有限公司

2010年1月

南宁五象新区商业规划 第2篇

【南宁市五象新区大沙田片区控制性详细规划】

2008年6月，市规划管理局委托市城市规划设计院编制。2009年1月15日编制完成并获市政府批复同意实施。规划范围确定为：北面以良凤江北侧已出让的景和公司的用地为界，南边、东边以规划部门划定的五象岭山体绿地控制线为界，西面以相关水系规划所确定的良凤江河道蓝线为界，其他局部地段根据现状和规划控制道路中心线、单位用地界、现状自然地形地貌进行适当调整。调整后的规划范围为547.74公顷，其中规划区内保留用地面积133.82公顷。规划人口规模8万人。规划定位为：以良好的滨江景观和人居环境为特色，营造居住功能为主体，配备综合商业、文化、娱乐、休闲等功能的综合性城市片区，规划的整体定位是城市居住片区。规划结构可概括为“一心、两轴、四片区”（一心指片区综合服务中心，两轴指南北向的银海大道和东西向的五象大道，四片区指沿五象大道南北两侧的4个综合居住片区）。规划区用地以居住用地、公共设施用地为主。居住用地以多层住宅为主，局部地段配套建设小高层建筑。

南宁五象新区商业规划 第3篇

在这种新形势下, 对于地方投融资公司的内部控制制度就提出了更高的要求。地方投融资公司的内部控制制度在新的内外部环境下, 存在着很多的问题和漏洞, 需要采取新的改革措施, 使其能够在公司的经营和管理中发挥好内部控制的作用。

一、南宁五象新区建设投资有限公司内部控制制度改革的内外部原因

1、外部原因

南宁五象新区建设投资有限公司内部控制制度落后的外部原因主要是由于在国家经济的放缓和地方政府债务问题的大背景下, 国家对于地方政府投融资平台公司提出了新的改革要求和政策方向。国发19号文等系列文件颁发和实施, 决定和改变了公司的发展方向和经营模式。一是公司不能再作为市政府融资负债的载体而生存;二是公司必须作为独立的市场经营主体参与城市建设, 尤其是五象新区的开发建设;三是公司融资必须符合银行业监管规定, 具备现金流全覆盖, 所投资项目必须有回报, 真正做到借、用、还一体化。另外, 五象新区管委会的成立, 决定了公司必须配合管委会开展城市建设, 否则公司将很难生存和发展下去。

2、内部原因

由于五象新区建设投资有限公司长期作为南宁市政府投融资平台的作用而存在, 其公司在内部组织结构的设立方面存在着很多的问题。例如, 公司缺乏完善的战略规划和计划机制, 各个部门之间缺乏统一的计划指导, 部门的设置和分工存在不清晰、不明确的现象。在公司需要开展新业务、发挥新职能的背景下, 这种组织结构不利于公司建立先进的内部控制制度。为了能够更好地作为独立的市场经营主体参与城市建设, 更好地做好公司的经营和管理, 提高公司的经济效益, 必须对其内部控制制度进行改革和完善。

二、南宁五象新区建设投资有限公司内部控制制度的现状

1、公司缺乏完善的战略规划和计划机制

南宁五象新区建设投资有限公司在作为独立的市场经营主体来进行经营和管理之后, 暴露出了缺乏完善的战略规划和计划机制的问题。首先, 战略规划和年度计划 (主要指公司的) 作为主要管理职能未能在机构设置和分工中得到应有的重视和体现, 没有相关部门为此负责。其次, 公司作为市场经济主体存在的最大短板在于一直作为地方投融资平台而存在, 公司一直没有主要的经营项目, 这种公司经营模式在市场经济的大环境下是很难长期生存和发展的。另外, 公司的财务状况存在很大的问题。在以前作为地方政府投融资平台存在时, 公司的经营和管理的资金都是利用地方政府的信用长期从银行低息贷款所得, 随着公司逐渐从地方政府体系中剥离出去, 作为独立的市场主体来进行经营和管理之后, 公司将很难从银行获得成本比较低的贷款。又由于公司一直没有主要的经营业务, 这种情况将导致公司缺乏稳定的现金流, 长期以往, 将出现很大的财务问题, 积累很高的财务风险。

2、公司的内部机构和部门设置不合理

南宁五象新区建设投资有限公司的内部部门和机构设置不合理, 使得内部控制制度很难有效发挥其作用。首先, 各部门之间缺少统一的计划指导和协调, 各自为政开展业务。公司的各部门缺乏统一的计划指导, 导致各部门在开展业务的时候各自为政, 部门间的工作协调性和系统性不够, 信息沟通不通畅, 这种情况导致公司的部门工作存在很大的冲突, 公司的人力和物力资源在配置方面很不合理, 存在着很多的浪费行为, 大大降低了公司的经营和管理的效率。另外, 公司在部门设置和分工方面不够清晰和明确, 存在着很多的不合理现象。一是部门的分工不够精细, 不够清晰, 造成互相推诿, 互相扯皮的现象非常多。例如, 南宁五象新区建设投资有限公司的计量稽核和项目的施工管理就在同一部门, 这种职能设置导致公司的项目管理和监督功能归属于同一部门, 从而计量稽核的独立监督功能很难得到有效的发挥, 大大影响了公司经营和管理的效率。二是相关部门归属于不同领导分管, 造成人为分割, 信息沟通不流畅。例如, 公司的开发部门和工程部门在业务上存在着大量的联系和往来, 但是, 由于公司的部门设计不合理, 这两个部门相应地归属于不同的领导分管, 这种情况导致两个部门很难进行有效的沟通和协商, 从而严重影响了公司的经营和管理效率。

3、公司缺乏严格的内部审计机制发挥审计监督作用

内部审计制度是指随着市场经济的发展而产生的通过内部审计部门对财务工作进行监督和控制的一种制度。内部审计制度的建立, 可以很好地对企业的财务工作进行监督和控制。我国的大多数企业缺少有效的内部审计制度, 很难发挥内审制度在财务控制中的作用。大多数企业没有设立专门的内部审计部门, 内部审计工作一般都是由企业的会计和财务人员来完成的, 导致内审的程序非常不规范, 很难有效发挥其在财务工作中的监督和控制作用。另外, 企业的内部审计人员的专业能力普遍比较差, 对于一些复杂的财务问题很难进行有效的监督, 使得审计工作的效果大打折扣。例如, 南宁五象新区建设投资有限公司的内部审计业务就一直没有独立, 公司的内部审计业务的开展都是由公司的财务和会计人员来完成的, 内部审计在执行的时候也受到很多上级领导的干预, 导致公司的内部审计很难发挥其独立监督的作用。

三、构建完善的内部控制制度的建议措施

1、公司要制定完善的经营和管理战略规划

南宁五象新区建设投资有限公司在作为独立的市场经营主体来进行经营和管理之后, 必须充分考虑到市场经济的环境, 制定完善的经营和管理的战略规划。首先, 公司必须解决没有经营项目这一短板, 制定专门的经营战略规划, 为公司未来的发展寻求出路。公司可以通过五象新区管委会全面参与五象新区开发建设, 逐步确立以五象新区城市公益性基础建设项目代建和城市建设经营性项目投资与经营等两大主营业务, 最终将公司建成集团化的城市资产投资、经营、管理和资本运作的综合运营商。其次, 公司必须制定出科学合理的财务发展战略, 解决公司缺乏稳定的现金流这一财务短板, 使得公司的财务状况能够呈现出健康的良性循环状态。南宁五象新区建设投资有限公司在作为独立的市场经营主体存在后, 将很难再从银行获得低息的贷款, 公司的现金来源将存在很大的问题, 时刻面临着现金流断裂的风险。针对这一情况, 公司要积极采取应对措施, 拓展资金来源的渠道, 从而为公司创造出稳定的现金流。例如, 公司可以利用现有资金积极地开展城市建设和房地产业务, 为公司创造大量的收入来源。另外, 公司可以利用业务的开展, 通过抵押担保的形式从银行获得贷款。公司还可以通过资本市场或者民间借贷的方式, 积极拓宽资金的来源, 为公司创造出稳定的现金流。

2、公司要完善机构和部门的设置, 使其结构更加合理

随着公司作为独立的市场经营主体参与到五象新区的城市基础设施建设和经营性项目投资与经营之后, 公司必须完善内部的机构和部门的设置, 使其结构能够更加合理, 为内部控制制度发挥作用提供良好的内部环境。首先, 公司要制定统一的计划和规章制度, 为各个部门开展业务提供统一的指导。公司还要设立专门的机构, 对于各部门的业务进行协调和沟通, 使各部门之间的工作协调性和系统性增强, 信息沟通和共享能够更加流畅, 从而提高各个部门的工作效率。另外, 公司要对部门的设置和分工进行优化和完善, 使部门的设置能够更加科学和合理, 从而提高公司内部的资源配置效率。五象新区建设投资有限公司对于业务往来比较密切, 工作联系比较紧密的部门, 要归属于同一个领导进行管理, 避免出现人为分割的情况。例如, 公司可以实施董事会领导下的经营班子负责的管理体制, 具体分工为:董事长负责公司主持全面工作及分管财务部门;在总经理领导下, 两位副总分管投资发展部、前期开发部、工程部、房产开发分公司, 专职副书记分管党政办。这种领导分工方法, 使得各个部门能够各司其职, 很好地避免了一些不合理的情况的出现。其次, 公司需要解决计量稽核职能和项目施工管理在同一部门的情况, 将计量稽核的职能从项目部独立出去, 成立专门的计量稽核部门, 从而保证公司项目经营管理的质量, 发挥好计量稽核的独立稽核作用。

另外, 针对公司下一步开展的经营性商业地产项目的建设模式, 公司的组织结构和投融资模式存在着不合理的问题。公司必须要根据经营性商业地产建设和开发的要求, 有针对地进行组织结构的调整, 并且采取合理的投融资模式, 从而更好为公司的未来的经营和发展打下良好的基础。

3、建立严格的内部审计制度, 发挥好内审的独立监督作用

在公司作为独立的市场经营主体参与城市建设和投资之后, 很容易出现一些领导干部利用财务管理制度的缺陷, 通过职务之便盗窃贪污国家和企业的财产, 使企业的经营管理面临严峻的考验。在这种形势下, 公司要充分重视发挥内部审计的监督作用, 通过成立专门的内部审计部门, 对内部的各项经济和财务工作进行严格的内部审计, 发挥内部审计的监督作用。另外, 公司要引进专门的内部审计人员, 通过培训等方式提高内审人员的专业技能和素质, 从而使他们能够很好地从事内部审计工作。

四、总结

在国家经济增速放缓, 国家对于地方投融资平台公司的职能的转换要求的大背景下, 南宁五象新区建设投资有限责任公司的内部控制制度存在的问题必须引起高度的重视。公司必须根据市场经济的大环境和公司未来经营和发展的方向, 采取相应的改革措施, 建立完善的内部控制制度。

参考文献

[1]董其江、高伟波:地方政府融资平台风险评估与管理对策研究[J].农业发展与金融, 2012 (2) .

[2]吴亚平:规范审慎地推进地方政府融资平台公司发展[J].中国投资, 2011 (9) .

[3]张睿:地方政府融资平台研究[J].中国产业, 2011 (6) .

南宁五象新区商业规划 第4篇

发展的指导意见

（2007年10月31日中共南宁市委南宁市人民政府南发〔2007〕35号）

为贯彻落实科学发展观，加快建设社会主义新农村，促进城乡统筹发展，全面建设小康社会，根据党的十七大精神和自治区党委、政府《关于贯彻落实<中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见>的通知》以及“紧紧围绕区域性国际城市目标，实施重点向南发展战略，建设五象新区，再造一个新南宁”的战略决策，结合新区开发建设实际，现就南宁五象新区核心区推进社会主义新农村建设，统筹城乡发展提出如下指导意见：

一、总体要求

认真贯彻工业反哺农业、城市支持农村和“多予少取放活”的方针，通过科学规划，合理统筹、整合和充分利用五象新区核心区现有的土地资源，优化产业布局，创新集体经济发展新路子，加快基础设施建设，建立健全社会保障体系，彻底改变农村居住条件，营造城乡一体化的和谐环境，不断提高农民的生活水平、生活质量和整体素质，逐步缩小城乡差距，推进城市化步伐，力争用5年左右的时间把五象新区核心区建设成为一个欣欣向荣、生机勃勃的现代化城市新区，为把南宁打造成为泛北部湾经济合作区核心城市和区域性国际城市打下坚实的基础。

二、基本原则

（一）坚持尊重实际，以人为本的原则。牢固树立以人为本的科学理念，充分发挥农民的主体作用，从农民群众最关心的实际问题入手，统筹建设新农村，不断提高农民的生活水平和生活质量，让农民得到实实在在的利益。

（二）坚持勇于创新，大胆改革的原则。解放思想，更新观念，勇于探索推进社会主义新农村建设，统筹城乡发展的新路子。

（三）坚持统筹规划，稳步实施的原则。以规划统筹新农村建设，因地制宜，量力而行，稳步推进。

（四）坚持城乡联动，整体推进的原则。以城带乡、以工促农，促进城乡联动发展，加快城乡一体化进程。

（五）坚持依法办事，维护稳定的原则。严格依法办事，统筹兼顾各方利益，充分发挥基层组织的作用，做过细的思想工作，切实维护社会和谐稳定。

三、主要内容

（一）统筹发展规划。以推进五象新区核心区城乡一体化建设为目标，对核心区的功能定位、产业布局、基础设施、公共配套、农民新区、产业用地等进行科学规划、统筹安排，使核心区建设成为人气兴旺、经济繁荣、功能完备、特色鲜明、环境优美的现代化城市新区。

（二）统筹土地利用。依据城市总体规划、土地利用总体规划和核心区控制性详细规划等，对核心区现有的土地资源进行全面整合，统筹利用。实施城市建设项目以前，在不改变土地使用性质和不损害农民利益的前提下，与村、组（队）集体经济组织签订统筹土地协议，约定统筹土地利用、农民新区建设和补偿安置等事宜，为农村集体经济可持续发展和农民生活水平的提高奠定良好基础。根据建设需要，在城市建设项目计划批准后，依法分期办理土地征收和农用地转用审批手续，科学合理地开发利用土地。要制定核心区统筹土地和农民新区建设的具体办法。

（三）统筹产业发展。科学规划五象新区产业发展布局，通过核心区产业发展的带动辐射，积极引导农民改变传统的生产经营方式，走现代化产业发展新路子。通过政策推动，引导农民集中土地、集约经营、规模生产，最大限度地发挥土地生产效益。建立新区农民新经济合作组织，利用产业用地，大力发展第三产业，壮大集体经济，使之与核心区产业发展相协调，让农民在新区开发建设中得到实惠，彻底解决农民长远的生活出路。

（四）统筹农民安置。引导农民彻底转变居住观念，一律停止“占天占地、单家独院”的建房方式，推行农民公寓建设。引导农民“出村进城，退宅住楼”，按照统一规划、统一建设、统一安置、统一管理的原则，建设农民多层住宅楼，使农民新区建设与城市建设同步、协调、和谐发展。

（五）统筹项目建设。以营造环境、聚集人气为目标，坚持项目带动战略，在抓好农民新区项目建设的同时，全面统筹推进核心区项目建设。加大财政投入和招商引资力度，创新和完善投融资体制，实现多渠道筹措资金，加快核心区基础设施和农民新区配套设施建设，力争以较快的时间完成道路、桥梁、给排水、排污、供电、供气、市政、环卫、通讯等工程项目，逐步完善核心区和农民新区城市配套功能。

（六）统筹公共事业。紧紧围绕核心区建设的需要，有计划、有步骤地统筹推进学校、医院、公园、商场、超市、集贸市场、邮政、银行、公交、停车场等公共社会事业建设，切实解决与新区居民日常生活息息相关的问题。

（七）统筹社会保障。按照“低门槛、广覆盖、整体纳入”的原则，优先解决被征地农民养老保障问题。积极稳妥地将被征地农民纳入城镇社会保障覆盖范围。同时，通过组织职业技能培训，拓宽就业渠道，促进被征地农民尽快向非农产业转移就业。

（八）统筹体制改革。在统筹城乡发展进程中，不断适应新区经济发展和社会管理的新要求，统筹改革镇、村行政管理体制，适时推进撤镇建街和撤村建居工作，理顺城乡管理体制，加快城市化步伐。

四、保障措施

（一）组织领导。全市各级各部门要统一思想，高度重视，全力支持五象新区核心区推进社会主义新农村建设，促进城乡统筹发展工作。党政主要领导要亲自抓、负总责，形成党委领导、政府主导、部门协作、社会参与的工作机制。要成立相应的工作机构，制定实施方案，狠抓落实。

（二）明确职责。市发改、财政、国土、建委、规划、市政、劳动保障、交通、农业、公安、环保、林业等职能部门和城区党委、政府要坚决贯彻落实市委、市政府的决定部署，按照各自职责，全力配合做好各项工作。

（三）广泛宣传。要采取多种形式，加大宣传力度，广泛宣传动员，使五象新区核心区推进社会主义新农村建设，促进城乡统筹发展工作家喻户晓、深入人心，营造全社会关心、支持、参与的良好氛围。

南宁五象新区商业规划 第5篇

建筑学家说:“城市是以大量的建筑物、构筑物为主体的多种建筑形式的有机空间的组合”。人的基本权利之一是居住, 居住建筑作为与市民生活关联最紧密的城市物质空间载体, 其建筑风貌是经济发展、文化变迁的结晶;是城市的自然资源、社会资源、经济资源的综合产物;是一种高度复合的城市资本。居住建筑作为城市中建设总量最大、与居民生活结合最紧密的建筑类型, 虽不及大型公建等建筑主角般吸引目光, 却在展现城市风貌的角色中默默发挥着重要的作用。建筑色彩是城是色彩组成的重要元素, 建筑色彩的研究与规划设计正在全球范围内开展。与人们日常生活息息相关的居住建筑的色彩, 也日益引起人们的关注。

五象新区是广西壮族自治区首善之府南宁未来发展的首善之区, 在不可避免的城市更新和发展中, 找到五象新区居住建筑发展的独特性, 避免与其他城市之间越来越多的相似性, 沿袭原有的因地域、民族、文化差异而体现的城市风貌, 进而塑造与区域性国际都市新区相匹配的居住建筑色彩规划控制成为了当务之急。本文旨在阐述建构适用于南宁市五象新区居住建筑色彩的设计导则与管理规定, 制定居住建筑色彩标准。并在强化色彩控制措施的同时, 建立规范的建筑色彩管理系统。

一、色彩控制目的与意义

任何一个特定的城市都存在着一个公众意象, 那就是许多个体印象中共同的部分, 即我们熟知的“城市意象”。曾经有这样一句话, “有两张面孔我们无法忘记, 一张是母亲的面孔, 一张是城市的面孔。”每一张城市面孔都有属于它的特定的色彩, 而针对建筑色彩的控制, 就是对城市意向要素的拓展和延伸。

色彩可以调整建筑的视觉比例、视觉节奏。如在建筑的外墙面划分出不同纵向色块区域, 会使横向体量大的建筑有了不同的节奏感。同时, 也有了比例上的变化, 有了向上的延展性。装饰色彩的同时, 也美化了形体。

色彩有统一群体建筑特征的作用。色彩对人的视觉感受不同, 将色彩附着于建筑的外墙或装饰造型上, 使建筑有了色彩造型进而统一了形貌。现在许多城市有了自己的城市建筑主色调, 如北京将城市建筑主色调定为以灰色为基调的复合色, 长沙城市建筑主色调定为暖色系的“红橙”色调等。色彩把建筑群落乃至一片区域、一个城市统一协调起来, 成为城市建筑最主要特征之一。

丰富的色彩可以使单调的建筑表达自己的表情和内涵。无论是造型独特的建筑或是形式简单的建筑, 经过设计师单色、多色或壁画绘制之后, 即平添了别样气氛。比如地域特征明显的徽派建筑, 运用了白墙灰瓦的色彩体系, 体现了清幽、雅静的小桥流水人家的安逸和质朴;故宫的金瓦红墙显示了皇权高贵、金碧辉煌。

二、居住建筑色系影响因素分析

居住建筑所在城市及周边地区的自然环境和社会环境对建筑的冷暖及色彩倾向都有很大影响。和谐是色彩运用的核心原则, 也是居住建筑色彩控制的核心原则。和谐是要求居住建筑色彩在城市色彩变化中、差异中的统一或协调。城市色彩是一种系统存在, 完整的居住建筑色彩规划控制, 应对所在的城市色彩构成因素统一进行分析, 确定主色系统或辅色系统。

1. 自然环境色彩分析

城市色彩首先要与自然环境色彩相协调。人类的色彩美感来自其“自然向人生成”的历史进程中, 来自大自然对人的陶冶。自然的原生色是易于接受的, 甚至是最美的。因此, 建筑的色彩永远不能与大自然争美, 而要尽量保护, 突出自然色, 特别是树木、草地、河流、大海、甚至岩石的自然色。

南宁拥有世人羡慕的山水自然环境色彩瑰宝, 也是使其能与国内外其他任何城市区别开来的标志性元素。依据抽象化分析可知, 青山碧水是南宁市自然环境的色彩基因。

2. 传统建筑色彩分析

城市色彩一旦有历史积淀形成, 便成为城市文化的载体, 不断诉说着城市历史文化。为了延续历史文脉, 城市居住建筑应尽量保持其传统色调, 以显示其历史文化的真实性。本文抽取了中山路、白沙路南一里和金狮巷等地段典型传统建筑进行了抽象化分析。如图2可知, 南宁市传统建筑色彩为棕灰色和青灰色。

3. 现状新楼盘色彩分析

收集居住建筑附近的相关色彩样本, 进行比较分析, 将建筑色彩的自然信息和社会信息集中起来与建筑的形式、功能、环境等要素进行综合比较, 用适合的颜色体系做出分析。即通过列出建筑周围的色系表, 来分析这一地区的基调色和辅助色等。

本文抽取了南宁市区内东盟商务区、华成都市、柳沙大观天下、莱茵湖畔、高新苑、骋望怡景湾等近年来新建楼盘进行了抽象化分析, 得出常用色彩如图3。

4. 色彩心理需求分析

根据色彩心理学, 不同的色彩对人的心理会产生不同的引导倾向。色彩是组成建筑环境的基本因素之一。通过建筑色彩给予人视觉上的不同反应, 从而引起人心理的种种变异。

南宁市所处湿热的气候环境, 采用冷灰的色彩, 能给人理性、平静的心理暗示;而作为居住建筑, 高明度低彩度色调的棕灰色、青灰色, 蕴含的轻松、愉悦、亲切、安定、沉静、平和等意象, 能给人情绪稳定、和谐温馨的感觉。另外, 在适当使用中将明度高彩度的色彩作为点缀色, 如橙色的坦率、开朗与健康, 黄色的信心、希望与浪漫……使得典雅的基调加上适当活跃的点缀, 可以优雅地展示现代居住建筑, 并引导城市走向高品质的未来。

三、五象新区居住建筑色彩控制

建筑色彩控制是在通过试验、调查研究, 并在总结经验的基础上制定出来。由建筑常用色彩、建筑物外观使用的“优越色”、颜色立体 (如蒙赛尔体系) 中的多种色彩和常用的人工建筑材料的色彩构成, 并恰当地进行色彩组合、编号、排序。指出各种色彩的适用位置和范围, 并对每种颜色进行定量和定性, 标出色样及确切的色相、明度和彩度, 使设计、施工、生产有法可依。

1. 色彩定位

色彩的定位是以人工环境色彩特征为主的, 但是为了寻找属于五象新区居住建筑的色彩定位, 还需要取得与南宁市自然、文化环境的契合关系。根据前文的多重色彩影响分析, 五象新区居住建筑色彩定位为棕灰色或青灰色。

2. 色谱组合

推荐色谱是在综合考虑城市建筑色彩与城市整体景观建筑形态和体量以及细部的形材质肌等要素的复杂性和多样性的基础上, 制定出以指导性为原则的建筑外观色彩选用色谱。在明确了色彩定位的前提下, 通过分析、比色等方式, 协调了城市人工环境色彩总谱与自然环境色彩总谱、城市人文环境色彩总谱的相互关系。让五象新区居住建筑色彩与南宁市的自然环境色彩特征达成了相得益彰的色彩关系, 并将南宁独特的人文环境色彩特征以色彩基因的形式置于推荐色谱中, 由此推演出了五象新区居住建筑色彩推荐色谱 (见图4) 。

(1) 基调色

约占建筑物外立面总面积70%~80%的色彩, 在远景、中景景观中决定建筑物总体印象的色彩。

(2) 辅助色

约占建筑物外立面总面积15%~25%的色彩, 可在中景景观中营造适度变化, 改变建筑物单调的色彩印象。

(3) 点缀色

约占建筑物外立面总面积5%以下的色彩, 但辅助色与点缀色所占外立面面积总和不大于外立面总面积的30%, 在中景、近景景观中营造建筑物适度变化的色彩。

颜色是建筑物的外观质量和内在质量的重要指标。为保证颜色的质量, 就必须对颜色的表示定量化。在我们日常工作和生活中, 颜色信息的交换和传递大多数是定性的, 最常用的是用色名描述颜色。因此常会出现颜色的混淆, 不同的人就会给出不同的配色结论。所以, 对建筑色彩的控制必须明确推荐色谱的RGB参数, 便于施工人员按规划规定的颜色量值进行施工。同时监理和检测人员在对建筑施工颜色的质量监测中, 可依据建筑设计中规定的颜色量值进行检查, 用以评定施工质量的优劣 (见表1) 。

3. 五象新区居住建筑色彩控制方针及控制原则

居住建筑色彩控制的范畴应包括规划范围内所有新建、改建、扩建和维修的居住建筑及其附属设施 (如灯光照明等) 。对于五象新区这样一个建设速度快、环境条件优越的城市新区来说, 强调居住建筑色彩控制进行有序的规划导则, 就需要寻找适宜的角度。本文主张将城市设计的空间景观要素概念引入色彩控制中, 依据不同的景观秩序要求提出规划控制方针与原则 (见表2) 。

4. 建筑色彩选择示意图

建筑色彩的表现必须依赖建筑材料这一载体, 而不同的建筑材料, 其肌理、质感、图案及材料与材料之间的组合对色彩的表达都有很深的影响。这就要求在规划控制过程中, 要针对各种材质特性做好基调色、辅助色与点缀色之间的搭配 (见表3) 。

四、结语

今天, 千篇一律的城市风貌己引起了人们越来越大的反感。城市在向前发展的同时, 也在不断追寻着属于自己历史的东西。在居住建筑色彩规划控制中引入地方特色, 可以丰富建筑文化色彩, 塑造城市形象的个性魅力, 增强人们对居住环境的心理认同感, 值得我们大力提倡。同时, 我们也应该认识到, 居住建筑色彩只是城市这个复杂系统的一个表象, 而塑造新的风貌、延续历史元素仅从形象的角度去考虑还远远不够, 风貌的实质是城市自身运营健康状况的表现。因此, 居住建筑色彩规划控制始于城市风貌的表象, 终于管理政策的实质。我们相信, 只要建设者与管理者共同努力, 城市将让生活更美好。

参考文献

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[5]郭红雨, 蔡云楠.以色彩渲染城市——关于广州城市色彩控制的思考[J].城市规划学刊, 2007.