农用土地资源范文

农用土地资源范文（精选4篇）

农用土地资源第1篇

农用土地资源安全, 是土地资源安全最重要的突出问题。当前, 农用土地资源安全与否, 对解决我国“三农”问题, 促进社会主义新农村建设, 实现农业可持续发展和粮食生产安全, 以及农业生态系统的良性循环等, 具有重要的现实意义。为此, 本文对农用土地资源安全评估的现实意义、评估原则和评估指标体系的构建等进行新的探讨, 旨在为制定农用土地资源安全保障措施提供新的依据。

2 农用土地资源安全评估的现实意义

所谓农用土地资源安全, 是指农用土地资源在满足农业经济发展和农民生活需要的状况及其能力。如果从可持续发展视角上考察, 就是指农用土地资源在满足当代人对生产资料和生活资料获取的同时, 又不损害后代人继续利用和开发土地资源的供给能力。具体而言, 农用土地资源安全, 主要表现在以下四个方面, 即农用土地数量安全、质量安全、生态安全和管理安全。

对农用土地资源安全的评估, 主要对上述农用土地资源数量安全、质量安全、生态安全和管理安全等四个方面的评估, 准确掌握评估目标地区农用土地资源的数量与质量, 及其土地资源的生态状态和开发利用的效果。因此, 对农用土地资源安全进行评估, 其现实意义主要表现在以下几个方面:

2.1 为科学制定农业经济可持续发展规划提供新的依据

农业经济可持续发展, 是国民经济可持续发展的基础和前提条件。因此, 农业经济可持续发展规划的制定, 必须准确掌握当前农用土地资源的数量状况、质量状况、生态状况和使用权状况。要掌握上述状况, 就必须进行调查研究, 对土地资源的数量和质量进行分析, 其中特别是对土地资源利用的强度、结构、效益以及分布状况进行详细分析, 然后作出正确的评估。只有对农用土地资源利用状况做出实事求是的评估, 才能为政府部门制定农业经济可持续发展的总体规划、详细规划、专项规划等提供科学的数据及相关依据, 才能保障各种规划具有前瞻性、实用性和可操作性, 才能更好地确保农用土地资源有效地开发、利用、整治和保护, 使农用土地资源为农业经济可持续发展提供保障。

2.2 为农用土地资源综合利用和适度开发提供新的依据

对农用土地资源的综合利用和适度开发, 必须全面地掌握农用土地的气候条件、土壤类型、植被再生规律、地质结构、水文状况和经济属性等方面的真实情况。这是因为, 只有这样, 才能优化配置农用土地资源, 才能实现有序的开发与利用, 尽量减少或避免不安全因素的出现, 才能保障最佳的安全使用。为此, 必须对土地资源质量安全和生态安全进行评估, 为综合利用和适度开发提供新的科学数据。在农用土地资源总量既定的前提下, 要使农业经济可持续发展, 就必须提高农用土地循环经济效益, 提高单位面积的产业率。然而, 要实现农用土地最佳循环使用效益, 就必须弄清楚土地资源的多宜性和限制性, 以及土地质量的区间差异性。因此, 必须对农用土地资源进行综合评估, 掌握土地资源多宜性和限制性的特征及其相关数据, 找到最为适宜的用途, 从而做好循环利用与开发, 获取最佳的循环经济效益。

2.3 为保护农用土地资源生态系统提供新的依据

农用土地资源的生态价值, 可分为直接生态价值, 间接生态价值, 选择生态价值和存在生态价值等。此外, 它还包括生态系统产品价值、生态系统服务功能价值, 以及将来利用生态系统服务功能的价值。值得注意的是, 农用土地资源生态系统具有自身调节和补偿的功能, 通过自身调节和修复, 抵制环境和生物数量变化对农用土地资源生态系统的影响, 保持自身的协调和稳定。

通过对农用土地资源生态安全的评估, 就可以对其生态系统的价值和功能得到科学、准确、合理的界定, 并作出实事求是的正确判断, 从而采取有效措施保护农用土地资源生态系统结构和功能的完整性, 增强抵御环境的干扰和恢复能力, 保持其生态系统的平衡, 实现该系统的良性循环, 远离“非平衡”的边际。只有这样, 才能保持农用土地资源生态价值与功能的持久, 实现其生态安全的持久性。

更为重要的是, 通过农用土地资源生态安全的评估, 才能在调查研究的基础上, 揭示其可持续发展潜力的数据库线性走势。

3 农用土地资源安全评估原则的确立

过去, 许多学者认为科学性原则、综合性原则和生产性原则, 是土地资源安全评估的三大原则。本文认为这并不是土地资源安全评估的三大原则, 而是土地资源安全评估最起码的基本要求。

科学性, 不仅是土地资源安全评估的基本要求, 而且是一切社会科学与自然科学研究工作的起码要求, 它并不能体现土地资源安全评估的特殊性和目的性。综合性, 是研究多元因素和指标体系的基本要求, 因为在多元因素作用下必须用多项指标进行评估和检测, 因而是研究土地资源安全评估最起码的要求, 但它并不能反映土地资源安全评估的方向和评估的重点。生产性, 是土地资源的基本属性, 但它并不能反映出土地资源是否安全。也许生产性能从某一个侧面反映出投入产出的效益性, 但效益性与安全性是土地资源的两个不同的命题, 因而不能混为一谈。

综上所述, 土地资源安全评估, 特别是农用土地资源安全评估, 必须以“安全”为目标进行评估, 而不在科学性、综合性和生产性这一层面上, 而是在这一层面基础上全面揭示出农用土地资源的安全问题。

考察与评估农用土地资源的安全, 必须从土地资源利用、开发和保护的可持续性、生态平衡性和环境优化性去考量。因此, 农用土地资源安全的评估及其评估指标体系的构建, 必须坚持可持续发展原则、生态系统平衡原则和环境优化原则。

3.1 可持续发展原则

农用土地资源能否可持续利用, 如何保障土地资源可持续开发, 以及可持续地保护土地资源, 这是土地资源安全的核心问题, 也是农用土地资源安全评估的目标。

可持续发展, 不仅是研究农用土地资源安全的指导思想, 而且是衡量农用土地资源是否安全的最高标准, 也是研究农业土地资源安全问题的行为准则。

农用土地资源安全的实质, 就是农用土地资源不仅要满足当代人获取生产资料和生活资源的需求, 而且不损害后代人持续获取生产资料和生活资料的需求。或者说, 既要满足当代人利用和开发土地资源的需要, 也要保障后代人继续开发和利用土地资源的供给。这是衡量农用土地资源安全的最高标准和行为准则, 也是保障农用土地资源安全的最高目标。

在评估农用土地资源安全系数的实际工作中, 如果仅从当前农用土地资源产出率和利用效益来看, 土地资源可能是安全的。但是, 如果从未来继续利用和开发的角度来看, 土地资源过度开发和盲目开发, 会导致土地资源利用效益下降和土地产品生产力的衰退, 因而土地资源则是不安全的。因此, 仅从当前的利用效益和产出率去考察土地资源安全, 不仅毫无意义, 而且会掩盖土地安全隐患。因此, 必须坚持可持续发展原则。只有立足于现状, 着眼于未来, 才能设计出科学评估农用土地资源安全的指标体系, 揭示其安全的隐患, 采取有效调控措施, 保持农用土地资源的可持续发展。

3.2 生态系统平衡原则

评估农用土地资源的安全, 既要评估土地资源的数量安全和质量安全, 更重要的是评估土地资源的生态安全。这是因为, 土地资源生态安全不仅是土地资源数量和质量安全的基础, 而且也是土地资源可持续发展的前提条件。没有生态安全, 其它安全就会失去依托, 因此, 生态安全评估至关重要。

土地资源的生态系统, 主要包括土地水分循环系统、土地营养循环系统、土地能量循环系统和土地生物循环系统等。其中, 水分循环系统又包括人工水分循环系统和自然水分循环系统, 以及自然灾害对水分循环系统的影响;土地生物循环系统又包括生物多样性和生物变异所依存的循环系统。因此, 土地资源生态安全评估涉及土地资源开发与利用过程中对生态系统平衡的影响及后续效应的作用。

由此可见, 土地资源生态系统安全与否, 主要有两个标准, 即土地资源生态系统的平衡状况和循环状况。土地资源生态系统的平衡, 是土地资源生态系统良性循环的基础, 良性循环是生态系统平衡的表现形式。因此, 土地资源生态系统良性循环是土地资源安全的最高标准, 也是土地资源可持续利用和开发的可靠保障。为此, 要正确评估农用土地资源的安全, 必须坚持生态系统平衡原则, 设置生态安全的评估指标体系。

3.3 环境优化原则

任何资源, 都寓于环境之中, 土地资源更是如此。土地资源所依存的环境, 主要包括人文社会环境、自然生态环境、法律政策环境、基础设施环境和交通区位环境。其中, 法律政策环境还包括农用土地资源产权制度、土地管理条例和土地资源法规等, 是调控土地资源配置和化解土地管理风险的重要依据。

上述这些环境, 都与农用土地资源安全密切相关。这些环境因素, 是人类与土地和谐关系的桥梁与纽带, 是影响土地资源安全的外在因素, 也是人与自然和谐相处的重要条件。

由此可见, 土地资源环境优化是土地资源安全的保障, 因而在其安全评估中应设置相关环境安全指标体系, 是评价土地管理安全、土地生态安全和土地质量安全的重要依据。

3.4 农用土地资源安全评估指标体系的构建

农用土地资源安全评估指标体系的构建, 首先是安全评估指标的选择, 其次是安全评估指标的组合, 再次是安全评估指标的分布, 最后是安全评估指标体系的运用。

(1) 评估指标的选择。

农用土地资源安全评估指标的选择, 首先应选择安全评估的主导性指标, 即选择对农用土地资源安全影响最为显著的主导指标, 其中最重要的是对农用土地资源安全长期起作用而又不易改变的因素指标;其次, 应选择在性质上较为稳定的因素指标, 即对农用土地资源安全产生持续作用的较稳定的因素指标;再次, 应尽量选择可量化的对土地资源安全影响较大的因素指标;最后, 应选择对土地资源安全产生影响差异性较大的因素指标, 以判断其安全的波动性及其规律性。此外, 还应选择对土地资源安全产生直接作用的因素指标, 尽量排除间接作用及影响作用不明显的因素指标。

由此可见, 农用土地资源安全评估指标的确立, 应是对安全产生主导性、稳定性、量化性、差异性以及直接性的指标, 组成安全评估指标体系, 全面地综合地反映农用土地资源的安全性。

(2) 评估指标的组合。

农用土地资源安全评估指标的组合, 可划分为四大组合, 即土地资源数量安全指标组合、土地资源质量安全指标组合、土地资源生态安全指标组合和土地资源管理安全指标组合。

农用土地资源数量安全指标组合, 主要包括两大部分, 即已利用农用土地的数量及其占土地总面积的比重;各种地貌类型、土壤类型和不同坡度等自然状态下的农用土地资源数量。数量安全的评估, 既包括土地资源绝对量的评估, 又包括相对量的评估。这里的相对量, 是指人均拥有量。通过绝对量和相对量来评估需求满足度, 就能直接或间接发现农用土地资源的安全问题。

农用土地资源质量安全指标组合, 主要包括三大部分, 即与农作物或其它植物生长有关的土地质量, 如养分的有效性、水分的有效性、根层的氧气有效性、土壤保肥能力、土地耕作条件, 以及土壤的盐度和碱度等;与畜牧业生产有关的土地质量, 如牧草的生长能力、牧草的营养价值、牲畜饮水的有效性, 以及抗拒植被退化的性能等;与林业生产有关的土地质量, 如年均材积量、土生材种的类型, 以及病虫害和火灾等。

农用土地资源生态安全指标组合, 主要包括三大部分, 即生态环境压力指标、生态环境质量指标和生态环境整治指标等。生态安全指标, 既有定量分析指标, 又有定性分析指标, 还有定量与定性相结合的分析指标。这些指标如何组合, 关键在于安全评估的目标与重点。

农用土地资源管理安全指标组合, 主要包括农用土地资源开发与利用过程中的产权制度指标, 使用权配置指标和经营权转让指标。农用土地资源的产权属于集体所有制, 使用权配置属于乡镇政府调控, 而土地经营权转让却属县市级有关土地管理部门的指导性调节。因此, 农用土地资源管理安全, 主要源于村、乡镇和县市政府之间在管理、组织、调控、协调等方面的矛盾和冲突所致。

(3) 评估指标的分布。

在农用土地资源安全评估指标体系中, 既有复合型指标, 又有单项指标;既有数量指标, 又有质量指标, 又有加权指数指标, 又有复权指数指标。因此, 在安全评估指标组合体系中就必然存在指标分布的问题, 因为不同指标反映不同性质的安全问题, 但在指标分布中应选择指标的主导方面。然而, 从安全评估指标体系整体分布来看, 如表1所示:

5 结语

由于农用土地资源安全评估指标体系的确立, 取决于安全评估的目标和重点。因此, 不同时期安全评估所设立的指标体系并不是固定不变的, 它随着评估进程的变化而调整。

从农用土地资源安全评估的目标来看, 既有当前现状的评估, 又有长期趋势的评估;既有单项评估, 又有综合评估;既有安全风险评估, 又有土地效益评估;既有战略性评估, 又有开发价值评估;如此等等。

随着安全评估目标的不同, 评价指标体系的确立, 具有动态性、调整性和稳定性等方面的要求。因此, 安全评估指标的运用具有灵活性和操作性的特征。

由于篇幅的限制, 本文研究力图起到抛砖引玉的作用, 并且仅在安全评估上提出新的思路, 以求对此引起共鸣。

参考文献

[1]文森, 邱道持.耕地资源安全评价指标体系研究[J].农业资源与环境科学, 2007, 23 (8) :466-470.

[2]刘勇, 刘友兆.区域土地资源安全评价[J].资源科学, 2004, 26 (5) :69-75.

[3]刘俊, 刘泰圻.区域土地资源安全评价研究[J].国土资源管理, 2007 (5) :22-26.

[4]谢俊奇, 吴次芳.中国土地资源安全问题研究[M].北京:中国大地出版社, 2004.

建设用地与农用土地置换注意事项第2篇

摘要：建设用地的置换包括建设用地与农用土地的置换。本文通过其置换的基本原则论述，指出了置换过程中，征地补偿安置费用及被征地农民的安置。

关键词：建设用地农用土地置换

0引言

建设用地置换是指依据土地利用部体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建設用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地(以下简称农用地)进行调整的行为。建设用地置换涉及两类土地，即拟置换建设用地和被置换土地。置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地(即不宜利用建设用地)。包括现状为建设用地，以及经过依法批准转用(征收)现状为农用地、未利用地的土地。被置换土地是指适宜用于建设的土地。

1建设用地与农用土地置换基本原则

1.1建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。

1.2建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织2／3以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。

1.3建设用地与农用地(包括未利用地)置换的，建设用地(包括未利用地)面积必须大于农用地面积，原建设用地要进行复垦，复垦后的农用地面积不得低于被置换的农用地面积，涉及耕地的，复垦的耕地面积不得少于被置换的耕地面积，且质量相当。

1.4建设用地置换涉及征收农民集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。

1.5农村村民宅基地与农用地置换，置换后的新宅基地不得超过法定宅基地面积。

1.6涉及征收土地的，被置换建设用地面积，不得超过省人民政府批准征收土地的权限。

2征地补偿安置费用

2.1合理确定征地补偿安置费用标准依法合理确定征地补偿安置费用标准，是确保各类建设用地依法补偿，妥善安置的关键。目前，根据国务院和国土资源部的规定，我省已上报了制订的征地统一年产值标准和区片综合地价，待标准出台经省政府批准公布后执行。现阶段，各地在确定土地补偿费、安置补助费的倍数时，可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和城镇居民最低生活保障线等因素，以确保征地依法补偿，维护被征地农村集体和农民的合法权益。

2.2补偿安置费用分配各地应对征地补偿安置费用的使用和管理进行有效的监管。根据法律规定，土地补偿归农村集体经济组织所有，为弥补目前安置补助费的不足，省政府规定土地补偿费的70％以上用于被征地农户的生产生活的社会保障i未用于社会保障的，应随安置补助费一同发放。安置补助费一般是谁负责安置，费用归谁，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体经济组织；其他单位安置的，支付给安置单位：不需要统一安置，自谋职业的，安置补助费支付给个人。

2.3费用计算

2.3.1土地补偿费，是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。

2.3.2被征耕地的土地补偿费=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

2.3.3安置补助费，是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口所给予的补助费用，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。

2.3.4需要安置的农业人口=被征耕地面积÷征地前被征地单位的人均耕地面积；

2.3.5每一个需要安置的农业人口的安置补助费=征地前被征地单位的人均耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数；

2.3.6被征耕地的安置补助费=每一个需要安置的农业人口的安置补助费×需要安置的农业人口数=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

3被征地农民的安置

3.1安置的基本原则安置基本原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通过补偿和采取各种安置措施，使被征地集体经济组织和农民的生活水平达到征地前的生活水平。

3.2安置途径随着市场经济的发展，结合本地实际，主要以下几个方式。

3.2.1保险安置。用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险，对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置；或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。

3.2.2货币安置。一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长者，有生活技能者自谋职业：政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险，或征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发放给个人用于自谋职业。

3.2.3留用地安置。将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人，并将留用地的开发的利用纳入城市规划的控制范畴，纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。留地面积一般为被征地的5－10％，最高不超过15％。

3.2.4投资入股安置。将征地补偿安置费归入集体资产，由集体经济组织用于投资兴办二、三产业，被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益；或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化，将集体资产量化到集体内部的有成员，为被征地农民提供基本的生活保障。

3.2.5农业安置。可以是采用集体经济组织内部调整承包地方式安置，或通过土地开发整理增加农业用地等安置。

建设用地与农用土地置换注意事项第3篇

关键词：建设用地,农用土地,置换

0 引言

建设用地置换是指依据土地利用部体规划, 将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地, 通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地 (以下简称农用地) 进行调整的行为。建设用地置换涉及两类土地, 即拟置换建设用地和被置换土地。置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地 (即不宜利用建设用地) 。包括现状为建设用地, 以及经过依法批准转用 (征收) 现状为农用地、未利用地的土地。被置换土地是指适宜用于建设的土地。

1 建设用地与农用土地置换基本原则

1.1 建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。

1.2 建设用地置换必须各方自愿, 不得强迫。

涉及农民集体所有土地, 应当经过集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意, 同时土地使用权人全部同意。

1.3 建设用地与农用地 (包括未利用地) 置换的, 建设用地 (包括

未利用地) 面积必须大于农用地面积, 原建设用地要进行复垦, 复垦后的农用地面积不得低于被置换的农用地面积, 涉及耕地的, 复垦的耕地面积不得少于被置换的耕地面积, 且质量相当。

1.4 建设用地置换涉及征收农民集体土地的, 必须依法进行补偿, 妥善安置被征地单位群众的生产和生活。

1.5 农村村民宅基地与农用地置换, 置换后的新宅基地不得超过法定宅基地面积。

1.6 涉及征收土地的, 被置换建设用地面积, 不得超过省人民政府批准征收土地的权限。

2 征地补偿安置费用

2.1 合理确定征地补偿安置费用标准依法合理确定征地补偿安置费用标准, 是确保各类建设用地依法补偿, 妥善安置的关键。

目前, 根据国务院和国土资源部的规定, 我省已上报了制订的征地统一年产值标准和区片综合地价, 待标准出台经省政府批准公布后执行。现阶段, 各地在确定土地补偿费、安置补助费的倍数时, 可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和城镇居民最低生活保障线等因素, 以确保征地依法补偿, 维护被征地农村集体和农民的合法权益。

2.2 补偿安置费用分配各地应对征地补偿安置费用的使用和管理进行有效的监管。

根据法律规定, 土地补偿归农村集体经济组织所有, 为弥补目前安置补助费的不足, 省政府规定土地补偿费的70%以上用于被征地农户的生产生活的社会保障;未用于社会保障的, 应随安置补助费一同发放。安置补助费一般是谁负责安置, 费用归谁, 由农村集体经济组织安置的, 安置补助费支付给集体经济组织;其他单位安置的, 支付给安置单位;不需要统一安置, 自谋职业的, 安置补助费支付给个人。

2.3 费用计算

2.3.1 土地补偿费, 是因国家征收土地对土地所有者和土地使

用者对土地的投入和收益造成损失的补偿, 补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。

2.3.2 被征耕地的土地补偿费=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

2.3.3 安置补助费, 是为了安置以土地为主要生产资料并取得

生活来源的农业人口所给予的补助费用, 征收耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口计算。

2.3.4 需要安置的农业人口=被征耕地面积÷征地前被征地单位的人均耕地面积;

2.3.5 每一个需要安置的农业人口的安置补助费=征地前被征地单位的人均耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数;

2.3.6 被征耕地的安置补助费=每一个需要安置的农业人口的

安置补助费×需要安置的农业人口数=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

3 被征地农民的安置

3.1 安置的基本原则安置基本原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。

征收土地通过补偿和采取各种安置措施, 使被征地集体经济组织和农民的生活水平达到征地前的生活水平。

3.2 安置途径随着市场经济的发展, 结合本地实际, 主要以下几个方式。

3.2.1 保险安置。

用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险, 对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置;或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。

3.2.2 货币安置。

一次性支付足额的安置补助费, 让有一技之长者, 有生活技能者自谋职业;政府同时加以引导, 将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险, 或征得本人同意, 购买养老、医疗等各种商业保险, 其余部分发放给个人用于自谋职业。

3.2.3 留用地安置。

将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人, 并将留用地的开发的利用纳入城市规划的控制范畴, 纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。留地面积一般为被征地的5—10%, 最高不超过15%。

3.2.4 投资入股安置。

将征地补偿安置费归入集体资产, 由集体经济组织用于投资兴办二、三产业, 被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益;或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化, 将集体资产量化到集体内部的有成员, 为被征地农民提供基本的生活保障。

3.2.5 农业安置。

可以是采用集体经济组织内部调整承包地方式安置, 或通过土地开发整理增加农业用地等安置。

3.2.6 招工安置。

农用土地资源第4篇

一、国有农场农用土地使用制度改革的目标

对于国有农场来说既然分散经营已经不适合, 那么土地使用制度改革的目标就是进行大户式的集中经营。不再向单个自然人发包或者出租。把土地资源进行资本化改造, 然后把已经资本化的农用土地以出租的方式或者把已经资本化的农用土地作为股份和其他法人合作。国有农场农用土地使用制度改革的目标就是使农场真正成为一个自负盈亏自主经营的实体。对于国有农场而言, 本人认为进行股份制改革和集体承租相结合是国有农场走出目前制度缺陷带来的负面效应, 发展社会主义市场经济相配套的完整的社会主义农业经济的最佳选择。通过对以往制度的改革应该实现以下目标:

1. 对农用土地使用制度的改革使土地的使用、整治、保护和培育走上良性循环的轨道, 使土地的地力水平不断提高, 土地资源的永续使用得到进一步保障。

2. 建力统一、有序的土地市场体系其中包括明晰产权、显化地租、理顺收益规范市场, 充分发挥土地市场对土地资源配制的基础性作用。

3. 土地资源利用从粗放型向集约型转变。即在土地利用中节约土地资源, 提高土地利用强度和效率, 乃至于国民经济的效率。

二、国有农场农用土地使用制度改革的方法

国有农场把土地使用权作为无形资产, 同时把与土地生产相关配套设施作为固定资产作价入股, 国有农场下属的分农场改制成为其控股的子公司。分农场以货币资金或者其他资产作价入股。同时国有农场将股权的一部分分配给现在拥有农场土地承包权的农民用作补偿, 把农场的土地集中起来, 由农场下属子公司实施统一规划、管理和经营。在农场可控范围内, 农民或者子公司可以将其持有的股权转让子公司将国有农场入股的土地集中起来打破原有的界限, 进行统一规划整理后, 以出让、出租等形式将土地推向市场, 形成一级农村土地市场;土地经过一级地产市场到使用者手中后, 在合同规定的期限内, 使用者可以再依照法律和合同规定使土地使用权有偿流转。如果农场规模特别大, 也可以更广泛的吸收资金, 象西北, 东北的大农场, 完全可以股东全国化。在雇佣的人选中, 有股权的人应该优先聘用, 但完全可以聘用没有股权的人。我们实现的目标就是实现使用权与经营生产权相分离。当然会有定期的股东大会, 选出执事的董事。华北可以一年两次, 因为华北的农作物是一年两熟, 既一年两次收获。这样按收获次数的多少开股东大会是比较好的。这将更加促进社会主义农业经济的发展, 将成为我国国营农场经济持久高速发展的重要因素。

需要指出的是, 农用土地总体上实行股份制和租赁经营相结合并不排除农场直接生产经营土地。一些资金需要量大、便于集中的项目, 可由农场直接生产经营。但无论直接经营还是租赁经营都应以效益和效率为前提。

三、国营农场农用土地股份制改造中的估价问题

谈到股份制和租赁经营相结合势必要涉及地价, 不同等级的土地其地价是不同的。确定合理地价的前提便是对农用土地进行准确的估价。目前在农用地估价时本人认为应当收益还原法进行估价。收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额, 如将其存入银行, 每年可得一定的利息, 这个利息相当于土地的纯收益, 所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。

由于农用地主要通过种植或养殖产生收益, 农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。同时, 农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益, 而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。

因为农用地内部的不同用途 (如耕地、果园、菜地等) , 会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化, 这应该在估价时进行说明, 即必须说明土地所在位置的土地利用方向, 其土地现状用途及以后的发展趋势。土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得, 土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得, 所以在估价时, 不能简单地以总收益减去生产成本, 而且应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等, 它们连同土地共同构成了不动产 (多年生经济作物应包括地上青苗附着物) , 单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料 (房屋、水井、围墙等) 的收益, 而其它生产资料收益的测算比较复杂, 使地价测算的准确性受到怀疑, 所以在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。

摘要：本文从现阶段国有农场农用土地使用制度的缺陷入手, 发现农场对农用土地资源经营模式的陈旧是其根源, 尝试打破这种经营模式建立新模式就成为一种必须。

关键词：农用土地,估价,资本化